Kira Sözleşmesi
Kira sözleşmesi, taşınır veya taşınmaz bir malın kullanımı konusunda, kiraya veren ile kiracı arasındaki irade uyuşmasıdır.
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
(TBK m. 299)
Kira sözleşmesinin yazılı olması şart değildir. Taraflar arasında sözlü anlaşma ile de kira akdi kurulmuş olur. Kira sözleşmesi ile kiraya veren, malın kullanımını ve maldan yararlanmayı kiracıya bırakmakla yükümlü olur. Kiracının borcu ise, kullanım veya yararlanma karşılığında kiraya verene kira bedeli ödemektir.
Kiraya veren kişinin malın sahibi olması şart değildir. Mal sahibi adına hareket eden veya mal üzerinde mülkiyet hakkı dışında, kiraya vermeyi kapsayan bir hakka sahip olan kişi de malı kiraya verebilir.
Alt Kira
Kiracının malı bir başkasına kiralaması durumunda alt kira sözleşmesi söz konusu olur.
Kural olarak kiracı, kiraya vereni zarara uğratmamak koşulu ile kiralananı başkasına kiraya verebilir.
Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
(TBK m.322/1)
Ancak kanun konut ve çatılı işyeri kiralarında, alt kira sözleşmesini, kiraya verenin yazılı rızasına bağlamıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı izni olmadıkça, kiracı malı başkasına kiraya veremez.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
(TBK m.322/2)
Alt kiracının sözleşmeye aykırı kullanımından dolayı, kiraya verene karşı, kiracı sorumlu olur. Bununla birlikte kiraya veren, kiracı karşısında sahip olduğu haklarını, alt kiracıya karşı da kullanabilir.
Belirli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi
Kira sözleşmesi, belirli veya belirsiz bir süre için yapılabilir. Belirli süreli kira sözleşmesi, belirlenen süre sonunda sözleşmenin bildirim yapılmaksızın sona ereceği sözleşmelerdir. Sözleşmede böyle bir süre belirlenmemişse belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusu olur.
Kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması, sözleşmenin feshi usulü içi önemlidir. Kanun, sözleşmenin sona ermesi konusunda konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmeleri için farklı düzenlemeler yapmıştır.
Kira Hukuku Davaları
Kira hukuku davaları, kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar konusundaki davalardır. Bu davalar kira bedeline ilişkin olabileceği gibi, kiralananın kullanımı veya tahliyesine ilişkin de olabilir.
Kira Bedeline İlişkin Takip ve Davalar
Kira sözleşmesi uyarınca, kiracının, sözleşme ile belirlenen bedeli ödeme borcu olur. Kiracı, bu borcunu sözleşmeyle belirlenen şekilde yerine getirmezse, kiralayanın hukuki yollara başvuru hakkı olur. Kiraya verenin bu durumda başvurabileceği yollar şunlardır:
- Ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi yapmak,
- Yapılan icra takibine rağmen 30 gün içerisinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açmak,
- Ödenmeyen kira bedeli için ihtarname göndermek ve bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtar olursa tahliye davası açmak.
Kira Bedelinin Tespiti veya Uyarlama Davası
Kira bedelinin tespiti davası, kira bedeli konusunda bir belirsizlik varsa açılabilir. Belirsizlik durumunda, bu davanın açılması herhangi bir süreye tabi değildir. Kira bedeli belirlenmiş olmasına rağmen, konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira kontratının başlangıç tarihi üzerinden beş yıl geçmesi halinde de kira tespit davası açılabilir.
Uyarlama davası ise tarafların kusuru dışında meydana gelen olağanüstü durumlarda açılabilir. Bu olağanüstü koşullar, kiracı veya kiraya veren için önemli ölçüde ifa güçlüğü yaratmalıdır. Bu durumda yine herhangi bir süreye bağlı olmaksızın kira uyarlama davası açılabilir.
İlginizi Çekebilir : Kira Bedeli Tespit veya Uyarlama Davası
Kiracının Tahliyesi
Konut ve çatılı işyerlerinde kiracının tahliyesi, sınırlı sayıdaki sebeplere bağlanmıştır. Bu sebepler ortaya çıkmadıkça, kiraya veren belirli süreli kira sözleşmesi sonunda kiracının tahliyesini isteyemez. Kiracı süre sonunda sözleşmeyi feshetmedikçe, sözleşme bir kira yılı uzatılmış sayılır. Bu durumda sözleşme belirsiz süreli hale gelmez. Belirli süreli olarak uzamış olur.
Kanunda sayılan kiracı tahliye sebepleri şöyledir:
- Kira sözleşmesinin on yıl uzaması sonunda tahliye
- İhtiyaç sebebiyle tahliye
- Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye
- Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye
- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye
- Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde kullanıma uygun konutunun bulunması nedeniyle tahliye
Kiraya veren bu sebeplerden birisinin varlığı halinde, kanunda öngörülen süre ve şartlara uyarak tahliye davası açabilir.
